2023.02.14 [ ブログ ]
店舗物件探しのポイントは？（その2・実際の物件探し編）
店舗コンセプト・場所・広さ・賃料の希望をおおよそ固めたら、実際の物件情報収集を行います。
その際の重要ポイントもチェックしておきます。
ご希望条件をすべて備えたテナントはなかなか見つからないものです。
『その1・物件探し 準備編』である程度絞り込んだ「譲れない条件＆場合によっては妥協できる条件」なども当てはめながら、ご自身の計画上、店舗の広さ・場所・賃料などの中で、どの内容までは譲れないポイントなのかを明確にして、テナント探しをします。
極端に条件にこだわりすぎて、バランスの良い物件を外してしまわないように、始めは幅広く物件情報を集めて比較することも大切です。
目次
■店舗物件探しの情報収集先
〈インターネット〉
インターネット上で、希望の店舗物件を検索収集します。不動産サイトによって、賃貸物件が豊富なところ、売買物件を多く取り扱っている所など、得意・不得意がありますので、複数のサイトを利用して情報収集をお勧めします。
検索条件を登録すれば、新着情報を定期的にメールしてくれるサイトもありますので、常に新しい情報が広く手に入るのが魅力です。
ただし、公開されている情報だけに、すでに契約済や申し込みが入っている場合もあります。
気に入った物件を見つけたら早めに問い合わせをしてみましょう。
また、ネットでの情報は詳細な契約条件などまでは出ていないことも多いため、問い合わせと物件訪問時に、条件などをしっかり確認することが大切です。
〈不動産会社〉
出店希望エリアの不動産会社を訪問して情報提供してもらいます。地場の不動産会社であれば、その地域のオーナー様とのつながりが深いことも多く、ネットには出ていないそこだけの情報を持っている場合もあります。
ご自身の決めた基準が明確であれば、よりマッチした店舗物件を紹介してもらえる可能性が高まります。
〈知人の紹介・自分の足で探す〉
不動産会社やインターネットにあえて載せていないオーナー様物件（未公開物件）も意外とあるものです。口コミも有効で、知人らに店舗物件がないか尋ねていくうち、テナントオーナーさんの耳に入り、紹介につながることも。
また、自分の足で希望地域の空きテナントを探しに行くことも有効です。空き家になっている店舗があれば、問い合わせ先に即連絡してみるのもよいかもしれません。
店舗物件の場合、募集公開の前に既存店に解約予告されていることがあり、良い物件は現在のテナントが「閉店」した頃には既に次テナントが決まっていることも少なくありません。このような未公開物件の情報は地道に不動産会社をあたるか、オーナーさん等から情報収集していくほかありません。
■店舗物件情報収集時の注意点
〈建築用途〉
物件情報を集めていく際、注意が必要な事の一つに「建築用途」があります。建築物は建てられた時点「建築用途」が設定されています。
「建築用途」とは建築基準法で定められているもので、「飲食店」「学校・保育所」「物販店」等目的に合わせて分類が決まっています。開業しようとする店舗業種・面積によっては、建物の「用途変更」と建築確認申請（別途費用が発生）しなければ、開業できない場合があるのです。
情報集めの過程で、出店予定の店舗が入居できるかどうか、仲介の不動産会社などと確認をしていくと良いです。
〈用途地域〉
店舗の計画上、その土地の「用途地域」も確認しておく必要があります。土地の使い道は自治体の都市計画で13の地域に分けてあります。その地区ごとに、出店できる店の規模や業種に制限があるのです。例えば「第一種低層住居専用地域」では「兼用住宅でのお店が50㎡以下かつ建物延べ面積2分の1未満」などの条件があります。
居抜き物件の場合は、以前のテナントが用途地域に準じて出店していることが多く、それほど気にしなくてよいのですが、新築を計画される場合など、建物全体が営業可能な用途地域に入っている必要があるので、契約前に確認しておくと良いです。
用途地域は、各自治体のHPや窓口で公開されているので、ご自身で検索や訪問して確認していただくことも可能です。
〈住居用マンションの店舗利用〉
住居専用のマンションを店舗利用できないか、と考える方もいらっしゃいますが、基本的に難しいと考えてください。オーナー様が許可すれば開店できる場合もありますが、事務所はともかく、不特定多数の来客がある店舗は、安全上や管理規約上禁止されていることがほとんどです。
マンションの場合は、管理規約で禁止されていることも多く、無用なトラブルを避けるためにも、店舗利用対応の物件を探すようにした方が安全です。
■実際の物件を見て確認する
〈周辺環境〉
物件候補がいくつか出てきたら、実際に現地で確認することが大切です。
現地周辺の雰囲気や通行量（可能ならば朝・昼・夜の通行量や平日・休日の違いなど見に行けると良いです）、歩行者の層（ターゲットの客層が多いかどうか）、競合店の有無などをチェックします。
〈物件の既存状態の確認〉
物件自体は、不動産会社等に内見案内してもらい、既存の建物・設備の状態や、どの程度看板が出せるかなども確認します。
現地では建物状況を見るだけでなく、雨漏りや近隣とのトラブルがないかも確認しましょう。
テナント物件には、大きく分けて「スケルトン（建築躯体だけの状態）」「居抜き物件」に分かれますが、それぞれに良し悪しがあります。そのメリット・デメリットについては、『スケルトンと居抜き物件のメリット・デメリット』(※リンクで別記事にとばす予定)にて詳しくご紹介します。
なお設備関係は、スケルトンであれば、新設することになりますが、居抜き物件の場合、既存の状態をよく確認しておきます。新しい店舗に合わなければ新設や撤去・変更する必要があるので改装費の中で大きな割合を占めてきます。譲渡・購入対象の設備がある場合は、動作確認も忘れずに。
スケルトン、居抜きのどちらにせよ、写真やメモが大事な検討材料になります。
〈物件の看板状況〉
看板は、大事な店舗のアイテムですが、強風等で落下しないようしっかりと設置する必要があります。オーナー側が看板取付範囲を限定している場合もありますので、見学の際、どこまで使用可能か不動産会社さんやオーナーさんと確認しておきたいポイントです。
また、看板の通りからの見え方を検討するため、建物の目の前からだけでなく、少し離れた場所から建物付近がどんな風に見えるか歩いたり、写真を撮ったりすることもおすすめです。
■おわりに
株式会社ディックは、1986年の創業以来多くの店舗施工実績があります。長年にわたりパートナーとしてお付き合いいただいている企業様が多くいらっしゃることは私共の誇りでもあります。
内装・設備・サイン計画等トータルなご提案をスピーディに提供できるのがディックの強みです。ご検討中の物件に同行しての現場調査も承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
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