お店を開業しようというとき、とても大切な物件選び。

目安となるそのポイントを２回に分けてお伝えします。

 

■大事な大事な下準備４項目

 

［どんなお店にするか］を決める

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どんなお客様に来ていただきたいか、そのためにはどのような商品やサービスを提供し、どんな雰囲気のお店にしたいか、等を決めていくのが「コンセプト」決めです。

このコンセプトが曖昧なままだと、お客様に提供する商品とお店の雰囲気がちぐはぐだったり、需要のある地域とは違う場所に出店してしまう失敗につながったりする可能性があります。

 

下記のことを念頭に、紙に書き出したり資料収集したりすると、自分の中で整理していきやすい上、これから協力していただく各業者さんとの打合せがスムーズになります。

 

 

 

場所

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店舗コンセプトが決まったら、テナント探しをするための準備です。

ご自身の店舗コンセプトの為に、譲れない条件＆場合によっては妥協できる条件を決めておくと、物件探しのリクエストをする際にスムーズです。

 

【チェックするポイント】

・駅の近くか（駅からの距離）または住宅街近くなのか・周辺環境等

・大通りに面した店にするか、立ち寄りやすいショッピングモールやテナントビルか、

一棟建て物件か

・来店者の駐車場の有無・広さ

・テナントの階数

 

 

駅近くは集客力が高い分、賃料も高い傾向にあります。ただし、コンセプトに沿った集客力が見込める立地であれば（例えば、郊外でもターゲット層の通行量が多い場所や、価格追及の店舗で車での集客も見込める等）賃料が安い分、郊外テナントも検討すると良いと思います。

 

 

広さ

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店舗面積は、店舗コンセプトに合った規模に合わせて、飲食店なら座席数・厨房の広さ、小売店なら在庫量や品揃え、美容室やマッサージ店などなら、施術エリアや対応人数等を考慮して坪数を決めていきます。

 

どのくらいの広さが妥当か今一つ掴めない場合は、イメージに近い他店舗を参考にするのもヒントになります。

 

 

賃料（月の売り上げ予想を立てる）

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テナント賃料の目安を考える場合、まず毎月の売り上げ予想を計算します。

コンセプトに沿って想定した一日の客単価、回転率、集客人数などから、月ごとの売り上げ予想・目標を決めます。

 

算出した金額をもとに、賃料を計算していきます。

また、賃料以外に「管理費」「敷金・保証金」、ショッピングモールなどでは売上金額に応じた歩合賃料を求められることもあるため、意外な出費とならないよう計算に入れましょう。

 

「管理費」ですが、

・空調・照明・エレベーター等共用設備の点検費・営繕費

・建物全体の警備費

・植栽・駐車場などの維持・運営費用

・共用部分の清掃費用

が含まれています。

 

「敷金・保証金」はテナント入店者が債務担保として、テナントオーナーが預かり、一般的に賃料の2～１２か月分程度とされています。

敷金は賃貸住宅の敷金同様、原状回復費などを差し引いた後、賃貸借契約時に全額一括返済されますが、契約上の特約がある場合（短期間の退店は敷金返還しない・建物償却分の減額後変換するetc）もあるので、契約前に確認しておくとより良いです。

 

これらの金額をおおよそ計算するのと並行して、銀行の融資を受ける等まとまった資金を用意できる準備も進めましょう。

 

 

さあ、これで物件探しに必要な条件のピックアップができてきました。

次回（その2）で、いよいよ実際の物件探しのポイントをご案内します。

 

 

 

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