テナントとして店舗物件を探す際に、大きく分けて2種類があります。

物件の躯体のみに近い『スケルトン』物件と、以前のテナントの設備が多少残っている『居抜き』物件に分かれます。

それぞれに、メリット・デメリットがありますので、その内容についてご紹介します。

 

■スケルトン物件

 

スケルトン物件とは？

 

「スケルトン」とは建物の躯体など、建物の骨組みだけ（テナントの内装や設備を施工する前の何もしていない状態）になっている物件をさします。

新築物件の多くはスケルトン状態になります。前テナントがあった場合も、前テナントが使用していた什器・内装・設備を全て撤去してスケルトン状態となっている物件もあります。

 

ちなみにテナント契約の際解約時に契約時の状態に戻す「原状回復」が条件となっていることも多いです。

原状回復の内容がスケルトンの場合は、内装や設備をすべて撤去しなければならないので、退店時に「原状回復工事費用」も想定しておきましょう。

なお「原状回復」の範囲は契約状況により様々なため別記事にてお知らせします。

 

 

 

メリット

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・レイアウトの自由度が高い

内装設備が何もない状態からスタートするので、建物自体の配管や配線に考慮した上で、店舗レイアウトやデザインの計画を自由に決めやすいのが特徴です。

理想とする思い描いた形の店舗レイアウトにするためには、最適な物件を言えます。

 

・設備のメンテナンス管理がしやすい

新規設備の為、経過年数がはっきりすることもあり、メンテナンス時期の把握がしやすいです。

全くの新規設備なら、保証期間に不具合が起きた場合、保証対象になる場合もあります。

 

 

デメリット

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・設備や内装の費用がかかる

既存の設備がない分、全ての設備を新設する必要がある為、その費用が掛かってきます。

トイレや水回り設備、エアコン・空量設備、電気・インターネット関連の設備に加え、内装工事・家具関係・看板工事等全てとなると、それなりに費用が発生します。

 

・工期が長くかかる場合がある

何もない状態から、内外装はもちろん、電気・水道の基礎工事、空調・インターネット関連設備等、順々に工事していくため、工事期間が比較的かかる場合が多くなります。

 

 

■居抜き物件

 

居抜き物件とは？

 

「居抜き物件」とは、前テナントの退去後、内装や仕上げ・設備やカウンター什器等の全てまたは一部が残っている物件になります。

設備がどの程度残っているかは、物件ごとの契約状況により変わってくるため、物件の状態を確認することが大切です。

 

物件内見時や契約前に、設備が「既存渡し」であるなら設備不良の可能性も想定し、既存設備の状態（稼働するかどうか）を確認しておきます。

またその設備が無償使用可能か、テナント契約とは別に「造作譲渡契約」を結んだ造作譲渡料を支払うことになるのか、確認しておきます。

 

 

メリット

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・設備費用を抑えられる場合がある

既存設備やカウンター等の什器が残っている場合、新しい店舗にそれを流用できることもあります。

ゼロから作る費用と、改修程度で済む場合とでは当然費用が安くできることがあります。

 

・開店までの工期を短縮できる場合がある

残った内装や設備をうまく流用できれば、改修工事期間を短縮でき、物件契約から開店までをスピーディに行うことができます。

契約開始時点からテナント料金はかかってきますので、準備期間が短いことは、より早く収益開始につながります。

 

 

デメリット

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・レイアウトの自由度が低い

既存の設備が流用できるということは、逆に自由に店内レイアウトを変えにくいことになります。

電気配線や空調のダクトなどがすでにあるため、その位置を考慮してレイアウトする必要が出てきます。

出店したいお店の希望に近いテナントであれば良いですが、なかなか理想に近い居抜き物件は見つからないことも多く、スケルトンに比べると思い通りのレイアウトにしにくいことがあります。

 

・既存設備変更の場合は費用・工期がかかる

既存設備を変更する場合は、一度既存のものを撤去する費用や、配管を含む壁や内装まで工事する場合もあり、逆に金額が掛かる場合があります。

また、解体撤去の工期も加わるので工期短縮が出来ない場合もあります。

 

・設備のメンテナンス費用が掛かる

既存設備の経過年数にもよりますが、中古設備であるため製品の劣化や老朽化によるメンテナンス費用が掛かってくる可能性があります。

取扱説明書や設置年度なども不明な場合があり、故障した場合のメンテナンス費用はもちろん、撤去改修費用が別途かかってくる場合もあります。

また、開店段階で設備変更する場合は、既存設備解体撤去と新規設備費用が掛かることになり、スケルトン店舗より費用が掛かる場合もあります。

 

 

■おわりに

 

以上、スケルトン物件と居抜き物件の違いをご紹介しましたが、どちらにもメリット・デメリットがあって迷うところも多いと思います。

お客様の業態や、計画しているお店により、どのような点に注意するかは千差万別です。

 

私たちディックは35年以上、大規模店から個人経営店舗まで豊富な店舗設計施工の実績があり、プロとしてテナント店舗の現場同行とアドバイス等も可能です。

疑問点やご相談は、どうぞお気軽にお問合せください。

 

 

 

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