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2020.08.03 [ コラム ]

【お金事情】物件購入+リノベーションの資金計画のポイント

 

 

誰もが憧れる夢のマイホーム。

中でも最近では、中古物件を購入してリノベーションをする人が多くなってきました。

 

しかし新築購入と違って、「物件購入+リノベ」の費用や資金計画は少し違ってきます。

 

「物件購入+リノベにかかる費用は?」

「自己資金はいくらあればいい?」

「資金計画の立て方は?」

「住宅ローンの組み方は?」

 

今回のコラムでは、こういったお金の疑問にお答えします。

リノベーションを検討している方、物件購入を考えている方はぜひ参考にしてみてください。

 

物件購入+リノベーションにかかる費用

 

 

「中古物件+リノベ」の場合、大きな費用は当然ですが「物件購入費」「リノベーション工事費」の2つです。

 

さらにそこに「諸費用」がかかってきます。

 

仲介手数料や固定資産税といったものが「諸費用」に該当します。

 

この諸費用は、物件購入時にかかることが多く、中古物件の場合は価格の6~8%前後といわれています。

 

 

物件購入にかかる諸費用


 

以下に物件購入時にかかる主な諸費用をまとめました。

 

・仲介手数料

 

・売買契約の印紙税

 

・所有権移転登記費用

 

・固定資産税、管理費等の精算金

 

・不動産所得税

 

・住宅ローン借入費用

(住宅ローンを利用する人のみ)

 

これらすべての費用を把握する必要はありませんが、物件価格に応じて諸費用が6~8%かかることを覚えておくといいでしょう。

 

またこれらの諸費用は、住宅ローンの借入額には原則含まれないため、現金で支払うことが必要です。

 

 

リノベーションにかかる諸費用


 

前述したとおり、諸費用は物件購入時に多くかかります。

リノベーションにかかる諸費用は以下の2点。

 

・工事請負契約書の印紙税

(1,000円~10,000円程度)

 

・建築確認申請費用

(増築する場合のみ)

 

建築確認申請費用は、増築を行う場合のみです。

見てのとおり、リノベーションでかかる諸費用は少ないことがわかります。

 

 

結局のところいくらかかる?


 

「物件購入費+リノベーション費+諸費用」で、結局いくらかかるの?

 

こういった疑問があると思いますが、これはケースバイケース。

なぜなら物件の状態や地域、リノベーション内容によって価格が大きく変わるからです。

 

とはいえ具体的な数字が知りたいですよね。

 

1番早いのは、リノベーション会社に見積もりを出してもらうことです。

リノベーション費用のみであれば、必要項目を入力するだけで見積り金額がわかるシュミレーターもあります。

 

リノベ見積シミュレーター

 

シュミレーターを活用することで、目安となるリノベーション費用がわかります。

 

諸費用は、前述したとおり物件価格の6~8%かかるので、それを踏まえて計算すると大体のトータルの費用がみえてきますよ。

 

【おおよそ費用の合計例】

 

物件2000万円+リノベ1000万円+諸費用160万円

=約3160万円(合計)

 

まずは、リノベーション会社と相談するのが手っ取り早く、より具体的な費用を知る方法です。

無料で見積もりもだしてくれますので、相談してみましょう。

 

 

資金計画の立て方・ポイント

 

 

 

おおよその経費がわかったら、資金計画を立てていきます。

ここでは資金計画の立て方や流れを解説します。

 

①自己資金の把握

 

 

まずは自己資金がいくらあるのか把握しておくことが大切です。

 

「頭金」は物件価格のうち、最初に現金で支払う費用のこと。

さらに前述した「諸経費」も、ローンには含まれないので現金で支払わなければなりません。

 

つまり「頭金」+「諸経費」は自己資金でまかなう必要があります。

貯金額を確認し、その中から生活費などを差し引いて使える資金はいくらあるのか計算しましょう。

 

教育費、入居費用などもとっておきたいところ。

ちなみに頭金は、物件価格の2割程度用意できるのが理想です。

 

貯金額-生活費&将来の費用(教育費・入居費など)

使える資金(頭金・諸経費)

 

②ローンの借り入れ

 

 

使える自己資金が確認できたら、次はローンの借り入れを検討しましょう。

 

「いくら借りれるのか」は、年収をもとにシュミレーションすることもできます。

しかし、実際に大事なのは「月々の返済額」です。

住宅ローンの返済は、25年~30年と長い返済期間となります。

 

ちゃんと返済ができるのか、将来の資金プランを考えることが重要です。

子供がいる場合は教育費なども考慮して、無理のない借入額を検討しましょう。

 

③リノベーション会社に相談

 

 

自己資金の把握とおおよそのローンの借入額がわかったら、リノベーション会社に相談しましょう。

買いたい物件や実施したいリノベーションを相談し、具体的に見積もりをだしてもらいます。

自分の予算内で実現可能なのか相談しながら進めます。

 

資金が足りないと感じたら、何を優先するのか、削れる経費はないか調整が必要です。

限られた予算内ですべての理想を満たすのは非常に難しいことです。

リノベーションに求めるポイントに優先順位をつけておくといいですね。

 

住宅ローンの種類と選び方

 

 

ひとことに住宅ローンといっても、種類はさまざまあります。

ここでは、おすすめの住宅ローンやローンの組み方をご紹介します。

 

【フラット35】

 

出典:https://www.flat35.com/index.html

 

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行っている住宅ローンです。

 

ローンを組むには、年収や勤続年数などの基準に審査があります。

しかしフラット35は、この制限が比較的少なく、フリーランスや契約社員などより幅広い人が利用できるのが特徴。

 

その中でもおすすめなのが「【フラット35】リノベ」です。

「【フラット35】リノベ」は、中古住宅の購入とリノベーションの費用をセットで借入することが可能です。

まとめて借入することで、条件を満たせば10年間もしくは5年間、金利を0.6%引き下げることができます。

 

「購入物件+リノベ」を検討中の方におすすめの住宅ローンです。

フラット35リノベ

 

 

フラット35の特徴

 

下記にフラット35の特徴をまとめました。

 

・長期固定金利の最長35年


フラット35は長期固定金利で、返済額の変動がありません。また借入期間は最長35年です。

変動金利型、固定金利期間選択型ではないので、資金の受け取り時に返済終了までの金利と返済額が把握できます。

 

・保証人、保証料不要


フラット35では、保証人は必要ありません。そのため保証料の支払いも不要です。

 

・繰上返済手数料が不要


フラット35は、繰上返済手数料が不要です。

返済中に繰り上げ返済や返済方法の変更をすると、通常手数料がかかりますが、その負担もありません。

 

 

上記のような特徴があり、ハードルが低く借入ができる住宅ローンです。

独立行政法人により運営されており、安心して利用することもできます。

 

フラット35を利用するには、条件もいくつかあります。

詳しくはこちらからご確認ください。

 

 

収入合算とペアローン

 

 

「自分一人で返済していくのは不安。」

「自分の収入だけでは借入できないかも。」

 

こういった方におすすめなのが、「収入合算」と「ペアローン」といったローンの組み方。夫婦やパートナーで収入を合算することで、借入金額を増やすことができる仕組みです。

 

・収入合算

 

2人分の収入を合わせて1つのローンを組むことを、「収入合算」といいます。

夫婦共働きの世帯や、親子で収入を合算したい方におすすめの住宅ローンの組み方です。

 

合算した収入で返済率を計算するため、借入額を増やすことが可能。

上で紹介したフラット35も収入合算を利用できます。

 

収入合算者は、「連帯保証」または「連帯債務」としてローンの支払い義務を負う必要があります。

 

デメリットとしては、片方の収入がなくなった場合、返済が厳しくなる点などが挙げられます。

 

・ペアローン

 

ペアローンは、夫婦や同居の親族がそれぞれ1つずつ住宅ローンを組む方法です。

収入合算と同じく、借入額を増やすことができます。

 

収入合算と違うところは、それぞれがローン契約をすることになるため、契約が2つになる点です。それぞれ契約するため主債務者になり、また相手の連帯保証人になる必要があります。

 

そのためローンを組む時の諸費用(融資手数料・ローン保証料など)も2つ分かかることになります。

 

一方で、住宅ローン減税などがそれぞれ受けられるのはメリットです。

残念ながらペアローンでフラット35は利用ができません。

 

 

まとめ

 

 

住宅の購入やリノベーションは人生の大きな買い物。

現在の自己資金と将来の資金プランなどをふまえて無理のない資金計画を組みましょう。

限られた資金の中で、物件購入やリノベーション費用を工面しなければいけません。

 

・自己資金額

・ローンの借入金額

・物件+リノベーション費用

 

上記のおおよその数字がわかったら、早めにリノベーション会社に相談しましょう。

予算内で実現できるのか、相談しながら調整がしていくのがベストです。

 

北九州市の株式会社ディックは、多くの施工実績があり、物件探し~引き渡し後のアフターサポートまで、ワンストップで行っているリノベーション会社です。

 

さらに無料の相談会を開催しており、リノベーション費用やお金の疑問について設計施工のプロがお答えします。

オンライン・訪問・来店にて対応しているので、気軽にご自宅からオンラインでの相談も可能です。

 

中古物件の購入やリノベーションを検討中でお悩みの方は、ぜひ株式会社ディックにお気軽にご相談ください。

 

 

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