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2021.04.15 [ コラム ]

リノベーションに適した中古物件探しのポイント

 

 

中古物件を購入してリノベーションをする「中古×リノベ」が今注目されています。

新築よりも価格が抑えられ、かつライフスタイルにあった自由な空間づくりが大きなメリットです。

 

ここで大事になってくるのが、リノベーションする中古物件の選び方。
リノベーションに適した中古物件選びは非常に重要です。

 

「中古物件はどこで探せばいいの?

 

「中古物件を選ぶ上で確認すべきポイントは?」


「購入方法や購入までの流れが知りたい!」

 

今回のコラムでは、こういった疑問にお答えします。

 

これから中古物件の購入やリノベーションを検討している方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

中古物件の探し方

 

 

 

大事なこれからの住まい探し。

時間をかけて探したいけど、なかなかそうもいきませんよね。

 

不動産のチラシを見たり、実際に住みたいエリアに足を運んで探すといった方法もありますが、効率が悪く現実的ではありません。

 

中古物件を探すなら、次の3点が効率的でおすすめです。

 

・ネットで探す

・不動産会社で探す

・リノベーション会社で探す

 

 

ネットで探す


 

中古物件の情報サイトで探す方法です。

「スーモ」や「ホームズ」などのポータルサイトが有名ですね。

 

パソコン、スマホがあれば、時間や場所を問わず物件探しができのがメリット。

希望のエリアや予算などを細かくしぼることができます。

 

しかし、実はポータルサイトに掲載されているのは「なかなか売れない物件」である場合があります。

 

なぜなら、そもそも人気の優良中古物件は掲載される前に売れてしまうケースが多いからです。

 

ネットに掲載されている物件情報は、全体の40%ほどしかないとも言われています。

エリアの相場感の把握と比較検討が手軽にできますが、あくまで参考程度に見ておいたほうがいいかもしれませんね。

 

不動産会社で探す


 

次は、不動産会社に相談して探す方法です。

やはり餅は餅屋。不動産会社はネットに載っていない、最新の物件情報を持っている場合があります。

 

「広告費をかけずに売り出したい」「ネットに公開して近隣に知られたくない」といった理由で、ネットに物件情報を載せていないオーナーもいます。

 

こういった理由から、不動産会社がネットにはない優良物件の情報を入手していることがあります。

 

住みたいエリアの複数の不動産会社に相談してみると、条件に合う物件が見つかるかもしれません。

 

 

リノベーション会社で探す


3つ目は、リノベーション会社に相談して探す方法です。

 

リノベーションするための中古物件探しなら、いっそ最初からリノベーション会社に相談するのがベストです。

 

不動産会社は優良物件や資産価値などに関する情報を持っています。

しかしその物件が「リノベーション向きの物件なのか?」に関して判断できる不動産会社は少ないのです。

 

一方リノベーション会社であれば、中古物件の向き・不向きをチェックしてもらえるのはもちろん、物件とリノベーションを合わせた費用を計算、計画してくれます。

中古物件購入からリノベーション、その後のアフターフォローまで、ワンストップで行っているリノベーション会社がおすすめです。

 

物件の内覧から見積もりまで無料で行っている会社もあるので、希望エリアの会社に相談するといいですね。

 

詳しくはこちら:「内覧同行サービス」

 

 

中古物件選びのポイント

 

 

 

気になる中古物件があったら、まずはいくつか内覧に行きましょう。

 

今回はリノベーションをする上での、中古物件の選び方・内覧でチェックするべきポイントを紹介します。

 

また選び方のポイントは、「中古マンション」と「戸建て」でも違いがあります。

 

それぞれのチェックするべきポイントをおさえておきましょう。

 

 

 

中古マンション編


 

まずは、物件選びの中古マンション編。

 

外装は共用部分になるため、内装を中心にチェックすることになります。

 

中古マンションの選び方のポイントを3つ紹介していきます。

 

 

 

 

ポイント①:管理規約の制限の確認

 

 

マンションの管理規約の確認が必要です。

管理規約とは、管理組合によって定められた良好な住環境を確保するためのルールのこと。

 

管理規約によっては、大幅な間取りの変更や水回りの変更ができないケースがあります。

 

そもそもリノベーションができるのか、まずは管理規約を確認しましょう。

 

 

 

ポイント②:構造の確認

 

 

管理規約がOKでも、構造によってはリノベーションができないことも。

 

マンションは構造的に壁が移動できなかったり、間取りが変更できないことが多々あります。

 

キッチン、お風呂、トイレなどの水回りの移動ができるかという点も、図面を用いて構造を確認してみましょう。

 

 

 

ポイント③:物件の状態を確認

 

 

マンションの管理状況、修繕履歴なども確認しておきたいポイントです。

 

マンションには修繕積立金というものがあり、これは建物のメンテナンスとして徴収されるもの。

 

これが著しく安かったり、徴収されていないと建物の劣化につながる可能性があります。

 

のちに余計な修繕工事の費用がかからないように、マンションの管理状況、修繕履歴などもチェックすべきポイントです。

 

 

 

 

 

中古戸建て編


 

続いて、物件選びの戸建て編です。

 

建物だけでなく、土地も一緒に購入することが多いため、チェックするべき点も多くなります。

内覧の際にチェックするべき4つのポイントを紹介します。

 

 

 

ポイント①:構造躯体の確認

 

 

構造躯体(こうぞうくたい)とは、「柱」「梁(はり)」「基礎」の部分のことをいいます。

内覧の際は、まずこの構造躯体を確認してみましょう。

 

柱や梁の組み合わせによっては、間取りの変更が難しい場合があります。

 

こういった柱が少ない構造の戸建は、リノベーションがしやすい物件といえます。

 

 

 

 

ポイント②:床下や天井裏の確認

 

 

戸建ての場合、マンションと違って内装だけでなく屋根や外装部分もチェックが必要です。

 

とくに床下や天井裏なども確認しておきべきポイント。

 

シロアリの被害や雨漏りした形跡がないかなど、のちに修繕費用がかかってくるので要チェックです。

 

 

 

 

 

ポイント③:前面道路や境界線の確認

 

 

3つ目のポイントは、前面道路や隣との境界線です。

 

前面の道路幅が狭い場合、幅を確保するために「後退させて物件を建てなければならない」決まりがあります。

思ったよりも土地が狭くなってしまうケースもあるので、注意が必要です。

 

また隣の建物との境界線も要チェック。

事前に確認しておかないと、のちに近隣とトラブルになる可能性もあります。

 

このように建物だけでなく、物件の周辺の状況も確認しておきましょう。

 

 

 

 

ポイント④:築年数と耐震基準の確認

 

 

築年数と耐震基準も確認すべきポイントです。

 

1981年に耐震基準の大きな見直しがありました。

 

つまり、それ以前に作られた建物は、今の耐震基準を満たしていない可能性があります。

 

基礎工事、耐震改修が必要になる場合もあるので、必ず確認しておきましょう。

 

 

 

 

 

中古物件の購入方法と流れ

 

 

 

最後に中古物件を購入する流れをつかんでおきましょう。

 

以下が物件の引き渡しまでの大まかな流れです。

 

①物件を内覧

 

②売主へ購入の申し込み

 

③住宅ローンの事前審査

 

④売買契約

 

⑤ローンの本審査

 

⑥引き渡し

 

 

 

①物件を内覧


 

ネットや不動産会社、リノベーション会社に相談して興味のある物件があったら、まずは内覧に行きます。

 

内覧では上記でも紹介したような「リノベーション向きの物件」かどうかのポイントをチェックしてください。

 

内覧同行サービスを行っているリノベーション会社もあります。

 

各チェックポイントを確認してもらえるので、こういったサービスを利用するのも1つの手です。

 

 

 

 

②売主へ購入の申し込みを行う


 

購入したい物件が決まったら、売主へ購入の申し込みをします。

 

希望する価格や条件などの商談もここで行います。

 

 

 

 

③住宅ローンの事前審査


 

住宅ローンを利用する場合は、ローンの事前審査を行います。

 

買主の支払い能力を確認するため、収入、勤続年数などを確認されます。

 

 

 

 

④売買契約


 

ローンの事前審査が通ったら、次は売買契約です。

 

このときに物件に関する「重要事項説明」も一緒に受けることになります。

 

契約前にこの説明を必ず受けて、納得した上で契約を結ぶことが重要です。

不明点があれば契約の前にここで解消しておきましょう。

 

署名や捺印、手付金の支払いもここで行います。

 

 

 

 

 

⑤ローンの本審査


 

売買契約のあとは、ローンの本審査を行います。

 

事前審査と同じく支払い能力などが問われますが、申し込みに必要な書類はさらに多くなります。

 

必要書類はあらかじめ確認しておくといいですね。

 

 

 

 

 

⑥引き渡し


 

残代金を支払い、物件が引き渡されます。

鍵も引き渡され、その日のうちに入居することも可能です。

 

中古物件の引き渡しまでは、およそ1カ月~3カ月ほどかかります。

かかる時間は仲介する会社にもよりますが、目安として頭に入れていくといいですね。

 

購入した中古物件をリノベーションする場合は、ここから工事の準備を進める流れになります。

 

中古物件の探しからリノベーションまで、トータルサポートしてくれる会社もあります。

1つの窓口(リノベーション会社)で進められるのでおすすめです。

 

 

 

 

最後に

 

 

リノベーションで理想の住まいを実現させるためには、中古物件探しはとても重要です。

 

しかし確認すべきポイントは多岐にわたり、内覧ですべてをチェックするのは難しいでしょう。

 

住みたいエリアのリノベーション会社に、まずは問い合わせてみるのがいいですね。

 

「リノベーション向きか」などの的確なアドバイスがもらえます。

 

今回紹介したチェックポイントもふまえてご自身でも確認しながら、細かいところはプロに任せるのが安心です。

 

中古物件でリノベーションを検討中の方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

 

 


 

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