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2022.03.30 [ コラム ]

リノベーションの失敗あるある!中古マンションと戸建て別に回避方法を紹介

 

古い住宅を新しくおしゃれに蘇らせるリノベーション。おしゃれなイメージや、写真のビフォーアフターを見て、リノベーションを前向きに検討している方も多いかもしれません。

 

しかし、成功例の影にリノベーションの失敗事例があることも事実です。大きなお金をかけるからこそ失敗は避けたいもの。事前に失敗例から学ぶことで、失敗を回避できるはずです。

 

この記事では、リノベーションを検討している方に、リノベーションのよくある失敗をマンションと戸建て別にご紹介。失敗の回避法も合わせて解説していきます。

 

 

マンションor戸建ての選択で後悔

 

 

ほとんどの場合、リノベーションの前にまず中古物件を購入します。

 

主にマンションか戸建ての2択ですが、それぞれのメリット・デメリットを踏まえた上でベストな選択をする必要があります。やっぱりマンションにすればよかった、戸建てにすればよかったと、物件選びの最初の段階で後悔しないように気を付けたいところです。

 

「マンションか?戸建てか?」この選択でまず迷われている方は、下記の記事を参考にしてみてください。

 

▼関連記事

【中古×リノベ】マンションと戸建て買うならどっち?メリット・デメリット解説

 

マンションと戸建ては、資産価値や構造などが異なるため、リノベーションの内容や起こりやすい問題も違ってきます。

 

そのため、ここでは中古マンションと中古戸建てに分けて、よくある失敗例を紹介していきます。

 

 

リノベーションの失敗事例:中古マンション

 

 

まずは、中古マンションのリノベーションでよくある失敗例です。

中古マンションは、物件の選択肢が豊富だったり、資産価値が下がりにくかったりするメリットがあります。

 

しかし、中古マンションのリノベーションで後悔した、という声もあります。どういった失敗事例があるのか、ここで確認してみましょう。

 

 

築浅物件を選んで失敗


 

築浅の中古マンションは、状態がよく見た目もいいですが、将来売却を考えている場合は失敗する可能性があります。

 

マンションは戸建てに比べて資産価値が落ちにくいとされていますが、時間の経過と共に確実に価値が目減りしていくのが中古マンションです。

 

そのため10年後やその先に売却をする場合、購入価格より価値がマイナスになっていることがほとんど。築年数のある中古マンションを、購入時の価格以上で売ることは大変難しいことです。

 

また、駅から徒歩10分以上かかる物件や治安が悪いエリアなどは、安く購入できても将来売りにくく、貸し出しも難しくなります。そういったエリアは資産価値も下がりやすいため、「築浅」という見た目のよさだけで購入し、リノベーションすると将来的に失敗することになります。

 

 

間取りや水回りが変更できずに失敗


 

マンションをリノベーションする難点として、戸建てに比べて制約が多い点が挙げられます。共用部分はリノベーションできなかったり、構造上間取りの変更ができなかったりする場合もあります。

 

またマンションには管理規約が設けられています。この管理規約によってはそもそもリノベーションができないことも。リノベーションをするつもりで購入したのに、間取りや水回り変更ができず、失敗する方もいるようです。

 

 

リノベーションの失敗事例:中古戸建て

 

 

続いて中古戸建てでよくある失敗事例を紹介します。

戸建てはマンションに比べると設計の自由度があり、リノベーション向きといえます。

 

間取りや水回りだけでなく、玄関や屋根、庭など共用部分はないため制限なくリノベーションができます。

 

ここでは、中古戸建てを購入した際に考えられるリノベーションの失敗を紹介します。

 

 

予想以上にお金がかかって失敗


 

リノベーションのよくある失敗として、予算オーバーになってしまう点が挙げられます。

 

特に戸建ての場合、リノベーションする範囲も広くなるためマンションより費用がかかります。やりたいことを詰め込み過ぎて予算が高くなってしまい、妥協せざるを得なくなってしまったケースもあります。

 

 

リノベーション業者と相性が合わず失敗


 

リノベーションをする業者との相性が合わず、こちらの意思を伝えきれなかったと後悔するケースもあるようです。

 

単純にコミュニケーションの問題とも考えられますが、担当者の経験不足や設計士の技術不足なども考えられます。

 

イメージが希望通りにならずに失敗してしまった方もいるようです。

 

 

断熱、耐震の機能面が悪く失敗


 

リノベーションしたあと、実際に住んでみたら問題がでてくるケースもあります。

 

希望のイメージ通りのリノベーションができたのに、部屋が寒い・暑いなど断熱や空調設備に問題があることが判明。

 

また耐震機能を十分に満たしてないことが発覚して再工事となることも。こういった目には見えない部分に欠陥があり、入居後に対応しなくてはならず、失敗してしまうケースもあります。

 

 

失敗しないための回避方法

 

 

上で紹介したリノベーションの失敗を回避するためには、次の4点に気を付ける必要があります。

 

物件選び

設計プラン

資金計画

業者選び

 

それぞれ解説していきます。

 

 

失敗しないための物件の選び方


 

まずは物件の選び方です。物件選びとリノベーションを別で考えている方もいますが、リノベーションは物件選びからすでに始まっています。

 

このベースの物件選びを間違えると、どれだけプランを立てても最終的に失敗してしまう可能性があります。

 

中古マンション・中古戸建て別に、失敗しないための物件の選び方を紹介します。

 

 

中古マンション

 

リノベーションするのであれば、リノベーションに適した中古マンションを購入しましょう。マンションは制約が多く、リノベーションが自由にできない場合もあります。そのためそもそもリノベーションができるのか管理規約を確認して、どこまで変更が可能なのかもチェックする必要があります。また構造上、間取りや水回りの変更はできるのかも確認しなければなりません。

 

さらに将来リノベーションした中古物件の売却や貸し出しを考えているのであれば、築浅の物件ではなく、築20年前後の中古マンションがおすすめです。なぜなら、マンション価格は築20年以降で平均的に下げ止まる傾向にあるからです。

 

築浅で購入した場合は、高確率で売却時にマイナスとなります。しかし築20年前後で価値の減少は安定してほぼ横ばいになり、条件によっては価値が下がらないこともあります。

 

特に駅チカ10分圏内、人気の商業施設があるエリア、利便性の高い場所は、時が経っても資産価値が下がりにくい傾向にあります。将来売却する、貸し出しする予定がある方は、立地や利便性も考慮して物件を選ぶ必要があります。

 

中古マンション選びのポイント
管理規約を確認する

間取りや水回りの変更ができるか確認する

築20年前後の物件を選ぶ

利便性のよい立地を選ぶ

 

 

中古戸建て

 

続いて中古戸建ての物件の選び方です。

戸建てはマンションと違って、内装だけでなく外装や屋根、床下なども確認する必要があります。特にシロアリや雨漏りなどは要注意です。

 

古い物件は、基本的な断熱や空調の設備が整っていないこともあります。入居後に寒すぎる・暑すぎるなどで住みづらいようでは、見た目だけで快適性のない空間になってしまいます。断熱や空調設備が整っていない場合は、工事した方がよいでしょう。

 

さらに耐震強度も確認するべきポイントです。耐震基準を満たしていない物件は、耐震工事をおこなう必要があり費用がかかります。

 

地震大国である日本では、耐震基準を満たすことはもはや必須項目です。耐震改修工事は、各自治体が補助金を設けている場合があります。補助金を活用して工事費用を抑えることも可能です。

 

中古戸建を選ぶポイント
屋根や床下を確認

断熱や空調設備を確認

耐震基準を満たしているか確認

 

▼関連記事

リノベーションに適した中古物件の探しのポイント

 

 

失敗しないための設計プラン


 

やりたいこと詰め込みすぎると失敗する可能性があります。

すべての希望を限られた予算内で叶えるのは至難の業です。また物件の構造上、物理的なリノベーションの限界もあります。

 

こんな住まいにしたい、というイメージを持つことは大切ですが、そこに優先順位をつけることができるといいでしょう。

 

例えば、「できればトイレは2つ欲しいけど、2階の広さを重視したいので1箇所でもよい」「もう1つ部屋が欲しいけど、収納の数を優先する」といったように、やりたいことに優先順位をつけることで最終的に納得のいくリノベーションができます。

 

また今のライフスタイルや今後のライフプランも、リノベーションの計画を立てるうえで重要です。在宅で働いている人がいれば、ワークスペースや書斎が必要です。将来子供を考えているのであれば、子ども部屋も必要になってきます。単にデザイン性や機能性を求めるのではなく、現在のライフスタイルや将来のことも視野に入れた住まいづくりをしましょう。

 

 

リノベ計画の立て方
やりたいことに優先順位をつける

ライフスタイルに合った部屋の設計にする

今後のライフプランも踏まえて設計する

 

 

失敗しないための資金計画の立て方


 

予算がオーバーしてしまう場合やローンの組み方を誤って、入居後に返済が苦しくなることもあります。このような失敗をしないためにも、無理のない資金計画が大切です。限られた資金の中で、物件購入やリノベーション費用を工面しなければなりません。自己資金はいくらあるのか、返済プランに無理はないか、今後のライフプランも考えて計画を立てる必要があります。

 

おおまかにどれくらい費用がかかるのか、リノベーション会社にまず見積をお願いするのが1番手っ取り早い方法です。見積もりは無料でだしてもらえます。その見積もりをもとに、ファイナンシャルプランナーなどに相談し、第三者の客観的な視点からアドバイスをもらう、というのも1つの手です。

 

リノベーションにかかる費用や資金計画の立て方については、以下の記事で詳しく説明しています。

 

▼関連記事

【お金事情】物件購入+リノベーションの資金計画のポイント

 

 

資金計画のポイント
無理のないローンを組む

今後のライフプランも視野に入れる

業者に見積もりを依頼する

FPや第三者に相談する

 

 

失敗しないための業者の選び方


 

物件購入からリノベーション工事まで多くの工程があり、すり合わせや相談を繰り返しおこないます。そのため、当然ながら意思の疎通が取れていないと、希望していたイメージと相違があるまま工事が進み、結果として満足のいくリノベーションはできないでしょう。

 

物件選びは不動産屋に、設計や工事も別の業者にと分けてしまうと、意見やイメージの共有をするのが難しく、ミスコミュニケーションにつながります。

 

そのため、リノベーションをするなら、物件選びからリノベーション工事と引き渡しまで、一気通貫してサポートしてくれるワンストップのリノベーション会社を選びましょう。最初から最後まで、窓口が1つのため連絡や情報共有もしやすく、同じ担当者が最後までサポートしてくれます。

 

ワンストップのリノベーション会社はたくさんありますが、その中でも実績がある会社を選ぶことが大切です。リノベーション会社にも得意分野があります。ホームページなどに掲載されている実績をみてみましょう。自分たちのやりたいリノベーションが実現できるのか、見定める判断材料になります。特に戸建ては構造躯体(こうぞうくたい)という、基礎の部分を工事するため技術が伴います。戸建てのリノベーション実績をチェックしてみるのもいいでしょう。

 

また、実際に相性が合うかという点も確認しておきたいところです。

「話が合わない」「意図を汲んでもらえない」など、気になる点があれば業者を変更しても問題ありません。リノベーションの無料相談などを実際に受けて、担当者との相性を判断してみてもいいですね。

 

 

業者選びのポイント
ワンストップの会社を選ぶ

実績を見て判断する

実際に相談して相性を見る

 

 

まとめ

 

 

おしゃれなリノベーション物件の成功例は、時間をかけて計画を立て、多くの人が関わり、協力があったからこそ実現できた住まいといえるでしょう。リノベーションは、いわば1つの大きなプロジェクト。そしてリーダーはあなたです。

失敗しないためにも、物件選び・設計プラン・資金計画・業者選びのポイントを抑えることで、失敗を回避できるでしょう。

 

株式会社ディックは、北九州市にあるワンストップのリノベーション会社です。多くの施工実績があり、リノベーションに適した物件探しからリノベーション後のアフターフォローまで一貫したサポートをおこなっています。

 

ディックでは無料の相談会を設けており、リノベーション費用やお金の疑問についても気軽にご相談いただけます。

どういった住まいにしたいのか、まずは無料個別相談でぜひお話をお聞かせください。

 

 

 

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